Multifamily Investing in a High-Inflation Economy

The previous month has been quite a dramatic one for the capital markets as lenders and investors analyzed robust inflation statistics and the Fed responded forcefully to limit the rate of inflation. Many people have paused to consider what the future holds for commercial real estate as they balance the possibility of continuing inflation or a harsh economic landing into a recession.

The speed of the market reaction has been somewhat surprising, albeit supportable, given that the vast majority of our active market participants have never experienced inflation as working adults. The last time we had CPI above 8.6 percent was December 1981. A 22-year-old, recent college graduate then would be 63 today and nearing retirement.

Yes, this inflationary world we are living in is new to many of us. In unfamiliar economic times like these, the past can be a useful guide. I’d argue that the late 1970s and early ‘80s were vastly different: Our economy has shifted from manufacturing to a service-based one, and we have a Fed that is very proactive with an arsenal of tools that they have readily deployed to manage economic growth, including ‘Quantitative Easing’ and tightening via increasing the fed funds rate.

Adjusting Expectations

Nevertheless, the current high inflation environment with the prospects of higher treasury rates have led both investors and lenders to reassess their underwriting assumptions along with future valuations and cap rates. This has been the most impactful in the value-add and bridge-lending sector, especially in the multifamily space where fundamentals have been strong and cap rates tightened as investors underwrote aggressive rental growth. As the bridge lenders that have been financing these value-add business plans scale back their leverage and widen their credit spreads, leveraged returns for all value-add business plans have decreased. Combined with the uncertainty over exit cap rates and, in light of increasing treasury rates, multifamily investors are having to temper their pricing in order to achieve acceptable risk-adjusted returns.

Further challenging the value-add business plans is affordability. Even in markets that have little to no regulatory constraints on supply we’ve seen strong rent growth in recent years. However, the prospects of continued rent growth and affordability are being challenged by inflation because wage growth is not keeping up with CPI, according to the U.S. Bureau of Statistics. The Real Average Hourly Earnings in the U.S. declined by 3.0 percent year-over-year in May 2022.

All of this has resulted in market volatility, which is providing well-capitalized investors with investing possibilities. Relationships with both loan and equity capital are more crucial than ever in order to obtain financing and profit from this market disruption. 

Amin Vali and his expert group are here with you in all market conditions and will show you the best part of investing. Not only they can show you the options they will stand by you in all steps of purchase or sell

Amin Vali 

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

سرمایه گذاری در املاک چند واحده در یک اقتصاد با تورم بالا

ماه قبل برای بازارهای سرمایه کاملاً دراماتیک بود زیرا وام دهندگان و سرمایه گذاران آمارهای قوی تورم را تجزیه و تحلیل کردند و فدرال رزرو به شدت به محدود کردن نرخ تورم پاسخ داد. بسیاری از مردم مکث کرده اند تا به آینده املاک تجاری توجه کنند زیرا احتمال تداوم تورم یا سقوط شدید اقتصادی به سمت رکود را متعادل می کنند.

سرعت واکنش بازار تا حدودی شگفت‌انگیز بوده است، هرچند قابل پشتیبانی، با توجه به اینکه اکثریت قریب به اتفاق فعالان فعال بازار ما هرگز در بزرگسالان شاغل تورم را تجربه نکرده‌اند. آخرین باری که CPI بالای 8.6 درصد داشتیم، دسامبر 1981 بود. یک جوان 22 ساله که اخیراً از دانشگاه فارغ التحصیل شده بود، امروز 63 سال داشت و به بازنشستگی نزدیک می شد.

بله، این دنیای تورمی که در آن زندگی می کنیم برای بسیاری از ما تازگی دارد. در زمان‌های ناآشنا اقتصادی مانند این، گذشته می‌تواند راهنمای مفیدی باشد. من می‌توانم استدلال کنم که اواخر دهه 1970 و اوایل دهه 80 بسیار متفاوت بود: اقتصاد ما از تولید به یک اقتصاد مبتنی بر خدمات تغییر کرده است، و ما یک فدرال رزرو داریم که با زرادخانه‌ای از ابزارهایی که به آسانی برای مدیریت آن‌ها به کار گرفته‌اند، بسیار فعال است. رشد اقتصادی، از جمله «توسعه کمی» و انقباض از طریق افزایش نرخ وجوه فدرال.

تعدیل انتظارات

با این وجود، محیط تورم بالای فعلی با چشم‌انداز نرخ‌های بالاتر خزانه‌داری، هم سرمایه‌گذاران و هم وام دهندگان را به ارزیابی مجدد مفروضات پذیره‌نویسی خود همراه با ارزش‌گذاری‌های آتی و نرخ‌های سقفی سوق داده است. این بیشترین تاثیر را در بخش ارزش افزوده و وام دهی پل داشته است، به ویژه در فضای چند واحده که در آن عوامل بنیادی قوی بوده و نرخ‌های سقفی تشدید شده است زیرا سرمایه‌گذاران تعهد رشد تهاجمی اجاره را داشتند. از آنجایی که وام دهندگان پل که این طرح های تجاری ارزش افزوده را تأمین مالی می کنند، اهرم خود را کاهش می دهند و اسپرد اعتبار خود را افزایش می دهند، بازده اهرمی برای همه طرح های تجاری ارزش افزوده کاهش یافته است. همراه با عدم اطمینان در مورد نرخ های سقف خروج و با توجه به افزایش نرخ های خزانه داری، سرمایه گذاران چند خانواده مجبورند قیمت گذاری خود را برای دستیابی به بازده قابل قبول تعدیل شده با ریسک تعدیل کنند.

چالش بیشتر برای طرح های تجاری ارزش افزوده مقرون به صرفه بودن است. حتی در بازارهایی که محدودیت‌های نظارتی کمی برای عرضه ندارند، در سال‌های اخیر شاهد رشد قوی اجاره بها بوده‌ایم. با این حال، به گفته اداره آمار ایالات متحده، چشم انداز رشد مستمر اجاره بها و مقرون به صرفه بودن با تورم به چالش کشیده شده است، زیرا رشد دستمزد مطابق با CPI نیست. میانگین واقعی درآمد ساعتی در ایالات متحده در ماه می 2022 نسبت به مدت مشابه سال قبل 3.0 درصد کاهش یافت.

همه اینها منجر به نوسانات بازار شده است که فرصت های سرمایه گذاری را برای سرمایه گذاران با سرمایه خوب فراهم می کند. روابط هم با سرمایه وام و هم برای تأمین مالی و سود از این اختلال در بازار بیش از هر زمان دیگری حیاتی است.

امین والی و گروه حرفه ای اش در تمامی شرایط بازار در کنار شما هستند و بهترین قسمت سرمایه گذاری را به شما نشان خواهند داد. نه تنها آنها می توانند گزینه هایی را به شما نشان دهند که در تمام مراحل خرید یا فروش در کنار شما خواهند بود

Amin Vali 

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s