Valuation Methods for Investment in Real Estate

How do you calculate a property’s investment value? It’s an art, I guess. It’s not the same as valuing the home you intend to live in. That is something a homeowner would cherish. There are several different real estate valuation techniques you may employ when determining a property’s investment worth. We’ll go through a number of strategies in this post and talk about their benefits and drawbacks.

Remember that there is no right or incorrect approach of appraisal. Successful real estate agents should be familiar with each system in order to interact effectively with a wide range of buyers and sellers in a wide range of circumstances.

An investment property in real estate is similar to a money maker. The three essential components are funding, costs, and income. How these three components work together determines the worth of the money machine. Therefore, wouldn’t it make sense that the best way of pricing a rental property would take into account all three components? In light of this, let’s examine five common valuation techniques and weigh their advantages and disadvantages.

Valuation methods

Price per square foot

The first valuation method is “price per square foot.” The formula for price per square foot is the cost of the property divided by the number of square feet. For example, let’s say a $390,000 6-unit apartment building has 3,000 square feet. $390,000 divided by 3,000 equals $130.00 per square foot.

Test question: Would a money machine costing $130.00 per square foot be a good investment? There’s no way to tell without knowing the income, expenses, and financing which the price per square foot method ignores. Maybe the one good thing we could say about this method is it’s a way to “test the wind” by comparing the price per square foot of several different properties. But, even then, you don’t have enough information to make a wise investment decision.

Gross multiplier

The third method is called “gross multiplier.” The formula is the cost of the property divided by the gross operating income. Let’s say the gross operating income for our 6-unit example is $56,715. Our gross multiplier formula is $390,000 cost divided by $56,715 gross operating income. The result is 6.88.

Unlike the first two methods, the gross multiplier method does take income into account. But what about the other two parts of the money machine: expenses and financing? It doesn’t take either of these into account.

Capitalization rate

“Capitalization rate” (or “cap rate”) is one of those things you hear all the time in the marketplace. It is expressed as a percentage. The formula for capitalization rate is the net operating income divided by the cost. The 6-unit’s net operating income is $30,065. $30,065 divided by the $390,000 equals 7.7%. That’s a 7.7% cap rate. But what does that mean?

One way of looking at cap rate is that this property is producing 7.7% of its cost in net operating income. Therefore, cap rates can be advantageous when comparing two or more properties. Once you know the cap rate of each property, you can judge which one is producing the highest percentage of net operating income.

Does capitalization rate take into account income? Yes. Expenses? Yes, because we’re using the net operating income. But, here’s a key point: the cap rate does not take into account the financing. The reason is that the cap rate is based on the net operating income, which is what we have before the debt service is paid. Cap rate assumes you pay cash.

Cash on cash

“Cash on cash” is a measure of how much cash flow an investor would be earning measured against the cash that they invest. The formula is cash flow before tax divided by cash invested.

This method focuses on cash flow as the most crucial financial benefit of owning investment real estate. The idea is that, yes, the other three benefits (principal reduction, tax savings, and appreciation) are nice, but cash flow is the most important. In fact, cash on cash is more important than ever today. In the old days, investors were sometimes willing to buy property with a negative cash-on-cash return because they counted on the tax benefits or the appreciation to compensate for the negative cash flow. But now, the tax benefits have been watered down, and appreciation is not a sure thing. Today a property usually has to produce a significant cash-on-cash return to make it worthwhile.

Price per unit

The formula for the “price per unit” is the cost of the property divided by the number of units (typically apartment units). In our example, it would be $390,000 cost divided by 6 units, which equals $65,000 per unit.

Everything we said about price per square foot can be applied to price per unit. It does not take into account income, expenses, or financing. Again, it might be a way to test the wind, but it’s not very meaningful.

The Experts at Amin Vali real estate investment group are able to help you with your valuation and make a plan for your future to be successful in real estate investment.

Amin Vali

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

روش های ارزش گذاری برای سرمایه گذاری در املاک و مستغلات

چگونه ارزش سرمایه گذاری ملک را محاسبه می کنید؟ این یک هنر است، حدس می زنم. این همان ارزش گذاری برای خانه ای نیست که می خواهید در آن زندگی کنید. این چیزی است که صاحب خانه دوست دارد. چندین تکنیک مختلف ارزیابی املاک وجود دارد که می توانید هنگام تعیین ارزش سرمایه گذاری ملک از آنها استفاده کنید. ما در این پست تعدادی از استراتژی ها را مرور خواهیم کرد و در مورد مزایا و معایب آنها صحبت خواهیم کرد.

به یاد داشته باشید که هیچ رویکرد درست یا نادرستی در ارزیابی وجود ندارد. مشاوران املاک موفق باید با هر سیستمی آشنا باشند تا بتوانند در شرایط مختلف با طیف وسیعی از خریداران و فروشندگان تعامل موثر داشته باشند.

ملک سرمایه گذاری در املاک و مستغلات شبیه به پول ساز است. سه مؤلفه اساسی تأمین مالی، هزینه ها و درآمد هستند. نحوه کار این سه جزء با هم ارزش ماشین پول را تعیین می کند. بنابراین، آیا منطقی نیست که بهترین روش قیمت گذاری ملک اجاره ای هر سه جزء را در نظر بگیرد؟ با توجه به این موضوع، اجازه دهید پنج تکنیک رایج ارزش گذاری را بررسی کنیم و مزایا و معایب آنها را بسنجیم.

روش های ارزش گذاری

قیمت هر فوت مربع

اولین روش ارزیابی «قیمت هر فوت مربع» است. فرمول قیمت هر فوت مربع هزینه ملک تقسیم بر تعداد فوت مربع است. به عنوان مثال، فرض کنید یک ساختمان آپارتمان 6 واحدی 390000 دلاری دارای 3000 فوت مربع است. 390000 دلار تقسیم بر 3000 برابر با 130.00 دلار در هر فوت مربع است.

سوال تست: آیا یک ماشین پول با هزینه 130 دلار در هر فوت مربع سرمایه گذاری خوبی خواهد بود؟ هیچ راهی برای تشخیص درآمد، هزینه‌ها و تامین مالی وجود ندارد که روش قیمت هر فوت مربع نادیده گرفته می‌شود. شاید تنها چیز خوبی که می‌توانیم در مورد این روش بگوییم این باشد که روشی برای “آزمایش باد” با مقایسه قیمت هر فوت مربع چندین ملک مختلف باشد. اما، حتی در این صورت، شما اطلاعات کافی برای تصمیم گیری عاقلانه برای سرمایه گذاری ندارید.

ضریب ناخالص

روش سوم «ضریب ناخالص» نام دارد. فرمول بهای تمام شده دارایی تقسیم بر درآمد ناخالص عملیاتی است. فرض کنید درآمد عملیاتی ناخالص برای مثال 6 واحدی ما 56715 دلار است. فرمول ضریب ناخالص ما 390000 دلار هزینه تقسیم بر درآمد ناخالص عملیاتی 56715 دلار است. نتیجه 6.88 است.

برخلاف دو روش اول، روش ضریب ناخالص درآمد را در نظر می گیرد. اما در مورد دو بخش دیگر ماشین پول: هزینه‌ها و تامین مالی چطور؟ هیچ کدام از اینها را در نظر نمی گیرد.

نرخ سرمایه

“نرخ سرمایه” (یا “نرخ سقف”) یکی از چیزهایی است که همیشه در بازار می شنوید. به صورت درصد بیان می شود. فرمول نرخ سرمایه، درآمد خالص عملیاتی تقسیم بر هزینه است. درآمد خالص عملیاتی 6 واحد 30065 دلار است. 30065 دلار تقسیم بر 390000 دلار برابر با 7.7 درصد است. این یک نرخ سقفی 7.7٪ است. اما به چه معنا است؟

یکی از روش‌های نگاه به نرخ سقف این است که این ملک 7.7 درصد از هزینه خود را در درآمد خالص عملیاتی تولید می‌کند. بنابراین، نرخ سقف می تواند هنگام مقایسه دو یا چند ویژگی سودمند باشد. هنگامی که نرخ سقف هر ملک را بدانید، می توانید قضاوت کنید که کدام یک بالاترین درصد درآمد خالص عملیاتی را تولید می کند.

آیا نرخ سرمایه گذاری درآمد را در نظر می گیرد؟ آره. هزینه ها؟ بله، زیرا ما از درآمد خالص عملیاتی استفاده می کنیم. اما، در اینجا یک نکته کلیدی وجود دارد: نرخ سقف، تامین مالی را در نظر نمی گیرد. دلیل آن این است که نرخ سقف بر اساس درآمد خالص عملیاتی است که قبل از پرداخت بدهی داریم. نرخ سقف فرض می کند که شما پول نقد پرداخت می کنید.

پول نقد

«نقد نقدی» معیاری است که نشان می‌دهد سرمایه‌گذار چه مقدار جریان نقدی را در مقابل وجه نقدی که سرمایه‌گذاری می‌کند اندازه‌گیری می‌کند. فرمول جریان نقدی قبل از مالیات تقسیم بر وجه نقد سرمایه گذاری شده است.

این روش بر جریان نقدینگی به عنوان مهم‌ترین سود مالی مالکیت املاک سرمایه‌گذاری متمرکز است. ایده این است که، بله، سه مزیت دیگر (کاهش اصلی، پس انداز مالیاتی و قدردانی) خوب هستند، اما جریان نقدینگی مهمترین آنهاست. در واقع امروزه پول نقد بیش از هر زمان دیگری اهمیت دارد. در روزگاران قدیم، سرمایه گذاران گاهی مایل به خرید ملک با بازده نقدی منفی بودند، زیرا برای جبران جریان نقدی منفی روی مزایای مالیاتی یا افزایش ارزش حساب می کردند. اما اکنون، مزایای مالیاتی کاهش یافته است و قدردانی چیز مطمئنی نیست. امروزه یک ملک معمولاً باید بازده نقدی قابل توجهی داشته باشد تا ارزش آن را داشته باشد.

قیمت هر واحد

فرمول “قیمت هر واحد” هزینه ملک تقسیم بر تعداد واحدها (معمولا واحدهای آپارتمانی) است. در مثال ما، 390000 دلار هزینه تقسیم بر 6 واحد خواهد بود که معادل 65000 دلار در هر واحد است.

هر آنچه در مورد قیمت هر فوت مربع گفتیم را می توان برای قیمت هر واحد اعمال کرد. درآمد، هزینه یا تامین مالی را در نظر نمی گیرد. باز هم، ممکن است راهی برای آزمایش باد باشد، اما چندان معنی دار نیست.

کارشناسان گروه سرمایه گذاری املاک امین والی می توانند به شما در ارزیابی شما کمک کنند و برای شما برنامه ریزی کنند.