With home sales down, why are home prices still up?

New home sales unexpectedly broke a four-month streak of losses and climbed more than economists projected in May, according to data released, but experts note the reprieve may not last long, citing rising mortgage interest rates that are likely to continue curbing demand likely pulling down record prices as soon as the end of this year.

About 696,000 new single-family houses were sold last month on a seasonally adjusted annual basis, climbing 10.7% above the April rate of 629,000 (which was revised up from 591,000) and far surpassing average analyst projections of 587,000,

Over the last two and a half years of U.S. housing, one thing that will make the record books is that it wasn’t housing deflation we needed to worry about, but housing inflation on both ends: home prices and rents.

Home prices skyrocketed during the pandemic as interest rates collapsed and an influx of Americans working from home drove up demand. However, the Federal Reserve this year started raising rates to cool decades-high inflation pushing up the price of home buying by hundreds of dollars each month and pummeling demand as a result. In a sign of potential weakness to come, the number of housing starts, or new houses on which construction started, plunged 14.4% to about 1.5 million last month from 1.8 million in April sharply below economic projections calling for nearly

Mortgage rates of 4%-5% weren’t doing the amount of demand destruction I thought they would. I was anticipating four-week moving average year-over-year declines of 18%-22%, but we were seeing high single-digit and lower double-digit declines. Mortgage rates closer to 6% for sure are driving bigger year-over-year decline data. Still, we never got the four-week moving average decline of 18%-22% trend that I was looking for and it’s now past the traditional seasonality time for this data line.

the purchase application data was down 4% week to week, 18% year over year, and the four-week moving average decline is now down 17.25%. assuming that the growth in ARM loans this year prevented the 18%-22% year-over-year decline trends.

By October of this year, the year-over-year comps will be much harder, so we can expect bigger declines if the trend stays the same.

However, mortgage rates getting to 6.25% indeed have picked up the pace on the year-over-year declines percentage wise in the purchase application data. Still, here are just a few examples of why we needed rates to rise. You don’t see percentage declines like this with year-over-year price growth in June.

Las Vegas home sales were down 24% year over year as median sales price was up 21% year over year.

Orange County, California attached homes in June, sales were down 27.2%, and prices up 17.8%.

Now just imagine how hot home prices would be if mortgage rates didn’t rise past 6% this year and we didn’t take the big hit to affordability? The housing market always sees better demand once the 10-year breaks under 2% and we have sub-4% rates.

In the middle of the drama of higher rates, my bigger fear is actually if rates go down again. Home sellers and builders had too much pricing power, pushing prices to the extreme. My five-year growth price model got smashed in two years, and things worsened in 2022 before rates rose.

Remember, we all want a balanced housing market; it’s a good thing, not bad. So the goal for me lately is to see total inventory get back to 2019 levels. That will be positive, and we are working our way there, we just need more time because the housing market of 2022 is not the forced credit selling housing market of 2008. I don’t need the housing market to have 2012, 2014, or 2016 inventory levels to be balanced

As the economic cycle shows more recessionary data lines, traditionally, the bond market and mortgage rates head down together.

Will Buyer Demand for Housing Remain Strong?

Real estate experts say buyer demand will stay pretty darn strong in the second half of 2022. In May, home sellers received roughly 4 offers from buyers, which is lower than April but still about double the number of offers sellers received per month before the pandemic.9 10

Homes sold in May spent a median of only 16 days on the market, and a little over half of homes sold above list price.11 So, even though higher interest rates have lowered demand, homes are still moving quickly, which is a great sign for sellers.

And one more thing the number of people of prime home-buying age (25–34) is 18% higher than in 2006

Amin Vali and his expert group actively work on the market analysis and are able to show you the best time for buying and selling in this market.

Amin Vali

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

با کاهش فروش مسکن، چرا قیمت مسکن همچنان بالاست؟

بر اساس داده های منتشر شده، فروش خانه های جدید به طور غیرمنتظره ای زنجیره زیان چهار ماهه را شکست و بیش از پیش بینی اقتصاددانان در ماه مه افزایش یافت، اما کارشناسان خاطرنشان می کنند که این مهلت ممکن است مدت زیادی دوام نیاورد و به استناد افزایش نرخ بهره وام مسکن که احتمالاً به کاهش تقاضا ادامه می دهد احتمالاً کاهش می یابد. به محض پایان سال جاری، قیمت ها را با رکورد پایین آورد.

حدود 696000 خانه تک‌خانواره جدید در ماه گذشته بر اساس فصلی سالانه فروخته شد که 10.7 درصد بالاتر از نرخ آوریل 629,000 (که از 591,000 بازنگری شد) و بسیار فراتر از میانگین پیش‌بینی تحلیلگران 587,000 بود.

در طول دو سال و نیم گذشته مسکن در ایالات متحده، چیزی که رکوردها را ثبت می کند این است که ما باید نگران کاهش قیمت مسکن نبودیم، بلکه تورم مسکن در هر دو طرف: قیمت مسکن و اجاره بها بود.

قیمت خانه در طول همه گیری همه گیر افزایش یافت زیرا نرخ بهره سقوط کرد و هجوم آمریکایی هایی که از خانه کار می کردند تقاضا را افزایش داد. با این حال، فدرال رزرو در سال جاری شروع به افزایش نرخ ها کرد تا تورم بالای دهه ها را کاهش دهد و قیمت خرید خانه را هر ماه صدها دلار افزایش داد و در نتیجه تقاضا را کوبید. به عنوان نشانه ای از ضعف احتمالی در آینده، تعداد خانه های شروع شده یا خانه های جدیدی که ساخت و ساز در آنها آغاز شده است، از 1.8 میلیون در ماه آوریل به شدت پایین تر از پیش بینی های اقتصادی که تقریباً نیاز به ساخت دارند، 14.4 درصد کاهش یافت و به حدود 1.5 میلیون در ماه گذشته رسید.

نرخ‌های وام مسکن 4 تا 5 درصد، آنقدر که فکر می‌کردم، تقاضا را از بین نمی‌بردند. من پیش‌بینی می‌کردم که میانگین متحرک چهار هفته‌ای سال به سال 18 تا 22 درصد کاهش یابد، اما شاهد کاهش‌های تک رقمی بالا و دو رقمی پایین‌تر بودیم. نرخ‌های وام مسکن نزدیک به 6 درصد مطمئناً داده‌های کاهش سالانه بزرگ‌تری را ایجاد می‌کنند. با این حال، ما هرگز روند کاهش میانگین متحرک چهار هفته‌ای 18 تا 22 درصدی را که به دنبال آن بودم، نداشتیم و اکنون از زمان سنتی فصلی برای این خط داده گذشته است.

داده های برنامه خرید هفته به هفته 4 درصد کاهش یافته است، 18 درصد سال به سال، و کاهش میانگین متحرک چهار هفته ای اکنون 17.25 درصد کاهش یافته است. با این فرض که رشد وام های ARM در سال جاری از روند کاهش 18 تا 22 درصدی سال به سال جلوگیری کرد.

تا اکتبر سال جاری، مقایسه‌های سال به سال بسیار سخت‌تر خواهد شد، بنابراین اگر روند ثابت بماند، می‌توانیم انتظار کاهش بزرگ‌تری داشته باشیم.

با این حال، نرخ‌های وام مسکن که به 6.25 درصد رسیده‌اند، سرعت کاهش درصد کاهش سالانه را در داده‌های درخواست خرید افزایش داده‌اند. با این حال، در اینجا فقط چند نمونه از این که چرا به افزایش نرخ نیاز داشتیم، آورده شده است. با رشد سالانه قیمت در ماه ژوئن شاهد کاهش درصدی مانند این نیستید.

فروش خانه در لاس وگاس نسبت به سال گذشته 24 درصد کاهش یافته است زیرا میانگین قیمت فروش سالانه 21 درصد افزایش یافته است.

اورنج کانتی، کالیفرنیا در ماه ژوئن، فروش خانه های خود را 27.2 درصد کاهش داد و قیمت ها 17.8 درصد افزایش یافت.

حالا تصور کنید که اگر نرخ وام مسکن امسال از 6 درصد بالاتر نرود و ما ضربه بزرگ را به مقرون به صرفه بودن نزنیم، قیمت مسکن چقدر داغ می شود؟ بازار مسکن همیشه با کاهش تقاضای 10 ساله به زیر 2 درصد و نرخ های زیر 4 درصد، شاهد تقاضای بهتری است.

در میانه نمایش نرخ های بالاتر، ترس بزرگتر من در واقع این است که نرخ ها دوباره پایین بیایند. فروشندگان و سازندگان خانه قدرت قیمت گذاری بسیار زیادی داشتند و قیمت ها را به حد افراط رساندند. مدل قیمت رشد پنج ساله من در دو سال شکست خورد و اوضاع در سال 2022 قبل از افزایش نرخ ها بدتر شد.

به یاد داشته باشید، همه ما خواهان یک بازار مسکن متعادل هستیم. چیز خوبی است نه بد بنابراین هدف اخیر من این است که ببینم کل موجودی به سطح سال 2019 بازگردد. این مثبت خواهد بود، و ما در حال کار به آنجا هستیم، فقط به زمان بیشتری نیاز داریم زیرا بازار مسکن سال 2022، بازار فروش اجباری مسکن در سال 2008 نیست. سطح موجودی 2016 باید متعادل شود

همانطور که چرخه اقتصادی خطوط داده های رکودی بیشتری را نشان می دهد، به طور سنتی، بازار اوراق قرضه و نرخ وام مسکن با هم پایین می آیند.

آیا تقاضای خریدار برای مسکن همچنان قوی خواهد بود؟

کارشناسان املاک و مستغلات می گویند تقاضای خریدار در نیمه دوم سال 2022 بسیار قوی خواهد ماند. در ماه مه، فروشندگان خانه تقریباً 4 پیشنهاد از خریداران دریافت کردند که کمتر از آوریل است اما هنوز حدود دو برابر تعداد پیشنهادهایی است که فروشندگان در ماه قبل از همه گیری دریافت کرده بودند. .9 10

خانه‌های فروخته‌شده در ماه مه به‌طور متوسط تنها 16 روز در بازار سپری کردند و کمی بیش از نیمی از خانه‌هایی که بالاتر از قیمت فهرست فروخته شدند. برای فروشندگان

و یک چیز دیگر تعداد افراد در سنین اولیه خرید خانه (25 تا 34) 18 درصد بیشتر از سال 2006 است.

امین والی و گروه تخصصی اش فعالانه روی تحلیل بازار کار می کنند و می توانند بهترین زمان را برای خرید و فروش در این بازار به شما نشان دهند.