How to Exclude Rental Income from Your Tax Returns

There are three scenarios in which you can exclude rental income from your tax returns, and they all deal with how long you rent your property relative to how long you use it personally.

Rental Property Income

·         The number of rental days is greater than 15.

·         The number of personal use days is less than 

·         14 days, or

·         10% of rental days if more than 14.

Rental Income Made from a Residential Property

·         The number of rental days is greater than 15.

·         The number of personal use days is greater than 

·         14 days, or

·         10% of rental days if more than 14.

Rental Income Made from a Residential Property That You Don’t Need to Report

·         The number of rental days is less than 15 days.

Your property is considered a rental property if you rent it for more than 15 days during the course of one year. That is, so long as personal use is either less than 14 days, or less than 10% of the total number of rented days if it’s used for personal use for more than 14 days. 

So, if you rented the property for 300 days, so long as you used it personally for under 30 days the property is considered a rental property. 

Your rental income will be reported in full. Allocated rental expenses are calculated by dividing the total number of days the property was rented by the sum of the number of days the property was used as a rental property and a personal property. Vacancies are excluded. 

Expenses are deducted in the following order:

1.    Mortgage interest and property taxes

2.    All operating expenses

3.    Depreciation

When can I skip reporting rental income made from a residential property?

If your property is rented for under 15 days it’s considered a residential property, but any rental income doesn’t have to be reported on your tax return. There’s no limit to the amount of income you can make, and no expenses or deductions have to be allocated toward the rental days. You can make $100,00 in 14 days and it’ll all be tax-free income.

Keep this info in mind when you’re looking at properties in the most landlord-friendly states and states with zero property taxes. Your rental properties in states like Florida or Colorado can help you reap an extra reward while you occupy your property for personal use. 

This can also save you more money when combined with a 1031 Exchange and Section 121 Exclusion. If personal use is a determining factor in owning this rental property, then when you sell the property you can use the profits to get a property that’s of equal or greater value using a 1031 Exchange. And if you’ve used your rental property for personal use enough time during the five years before you sell it, then you can exclude upwards of $250,000 (if single) or $500,000 (if married filing jointly) on the sale of your property. The 1031 Exchange entails a time crunch, so you may have to resort to buying a property using an assignment of contract from a wholesaler.

What it comes down to is how long you’ve lived in your property relative to how long you’ve rented it. Live on it too much and it’s residential property; live on under a certain amount and it’s a rental property. And if you rent a residential property just right, you don’t have to pay any taxes at all!

A high return on investment (ROI) is what every landlord desires. It’s why many avoid buying a rental property in California. They think that, with the high property prices, it would be impossible to get a good ROI in this state.

To get updated list of available rental properties with more than 6% RIO per year contact the experts at Amin vali real estate investment group 

Amin Vali

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

چگونه درآمد اجاره را از اظهارنامه مالیاتی خود حذف کنید

سه سناریو وجود دارد که در آن شما می توانید درآمد اجاره را از اظهارنامه مالیاتی خود حذف کنید، و همه آنها با مدت زمانی که ملک خود را اجاره می کنید نسبت به مدت زمانی که شخصاً از آن استفاده می کنید، سروکار دارند.

درآمد املاک اجاره ای

• تعداد روزهای اجاره بیشتر از 15 روز باشد.

• تعداد روزهای استفاده شخصی کمتر از

• 14 روز، یا

• 10% روزهای اجاره اگر بیشتر از 14 باشد.

درآمد اجاره حاصل از یک ملک مسکونی

• تعداد روزهای اجاره بیشتر از 15 روز باشد.

• تعداد روزهای استفاده شخصی بیشتر از

• 14 روز، یا

• 10% روزهای اجاره اگر بیشتر از 14 باشد.

درآمد اجاره حاصل از یک ملک مسکونی که نیازی به گزارش آن ندارید

• تعداد روزهای اجاره کمتر از 15 روز باشد.

ملک شما در صورتی که در طول یک سال آن را بیش از 15 روز اجاره کنید ملک اجاره ای محسوب می شود. یعنی تا زمانی که استفاده شخصی کمتر از 14 روز باشد یا کمتر از 10٪ از تعداد کل روزهای اجاره شده اگر برای استفاده شخصی بیش از 14 روز استفاده شود.

بنابراین، اگر ملک را برای 300 روز اجاره کرده اید، تا زمانی که شخصاً برای کمتر از 30 روز از آن استفاده کرده باشید، ملک ملک اجاره ای محسوب می شود.

درآمد اجاره شما به طور کامل گزارش خواهد شد. هزینه های تخصیصی اجاره از تقسیم تعداد روزهای اجاره ملک بر مجموع روزهایی که ملک به عنوان ملک اجاره ای و ملک شخصی استفاده شده است محاسبه می شود. جای خالی از شمول خارج می شود.

هزینه ها به ترتیب زیر کسر می شود:

1. بهره وام مسکن و مالیات بر دارایی

2. کلیه هزینه های عملیاتی

3. استهلاک

چه زمانی می توانم از گزارش درآمد اجاره به دست آمده از یک ملک مسکونی صرف نظر کنم؟

اگر ملک شما برای کمتر از 15 روز اجاره شده باشد، ملک مسکونی در نظر گرفته می شود، اما درآمد اجاره ای لازم نیست در اظهارنامه مالیاتی شما گزارش شود. هیچ محدودیتی برای میزان درآمدی که می توانید به دست آورید وجود ندارد و هیچ هزینه یا کسر نباید به روزهای اجاره اختصاص داده شود. شما می توانید 100،00 دلار در 14 روز به دست آورید و همه اینها درآمد معاف از مالیات خواهد بود.

هنگامی که به املاکی در ایالت های دوستدار صاحبخانه و ایالت هایی با مالیات بر دارایی صفر نگاه می کنید، این اطلاعات را در نظر داشته باشید. املاک اجاره ای شما در ایالت هایی مانند فلوریدا یا کلرادو می تواند به شما کمک کند تا زمانی که ملک خود را برای استفاده شخصی اشغال می کنید، پاداش بیشتری دریافت کنید.

وقتی با صرافی 1031 و بخش 121 Exclusion ترکیب می‌شود، این می‌تواند باعث صرفه‌جویی بیشتر شود. اگر استفاده شخصی یک عامل تعیین‌کننده در مالکیت این ملک اجاره‌ای است، پس وقتی ملک را می‌فروشید، می‌توانید با استفاده از صرافی 1031، از سود آن برای دریافت ملکی با ارزش برابر یا بیشتر استفاده کنید. و اگر در طول پنج سال قبل از فروش ملک اجاره ای خود را برای استفاده شخصی استفاده کرده اید، می توانید بیش از 250,000 دلار (در صورت مجرد بودن) یا 500,000 دلار (در صورت ثبت نام مشترک ازدواج) را از فروش ملک خود حذف کنید. صرافی 1031 مستلزم تنگنای زمانی است، بنابراین ممکن است مجبور شوید با استفاده از قرارداد واگذاری از یک عمده‌فروش به خرید ملک متوسل شوید.

آنچه به آن بستگی دارد این است که چه مدت در ملک خود زندگی کرده اید نسبت به مدت زمانی که آن را اجاره کرده اید. بیش از حد روی آن زندگی کنید و این ملک مسکونی است. کمتر از مقدار معینی زندگی می کنند و این ملک اجاره ای است. و اگر یک ملک مسکونی را به درستی اجاره کنید، اصلاً نیازی به پرداخت مالیات ندارید!

بازگشت سرمایه بالا (ROI) چیزی است که هر صاحبخانه آرزویش را دارد. به همین دلیل است که بسیاری از خرید ملک اجاره ای در کالیفرنیا اجتناب می کنند. آنها فکر می کنند که با قیمت بالای ملک، دستیابی به ROI خوب در این ایالت غیرممکن است.

برای دریافت لیست به روز املاک اجاره ای موجود با بیش از 6% RIO در سال با کارشناسان گروه سرمایه گذاری املاک امین والی تماس بگیرید.

Amin Vali

B.S in Civil Engineering,MBA, Realtor

Cell phone: +1 (949)220-1000

Phone : +1(310)300-0011

Web : www.aminvali.com

Web: www.persianinvest.com

E-mail : amin@aminvali.com

Instagram:aminvali

Instagram: Persianinvest.us

Facebook:amin vali

Realtor in Zutila Inc.

DRE#02104474

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out /  Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out /  Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out /  Change )

Connecting to %s